상생임대주택 양도소득세 특례 조건에 대해 알아보기

2022년 6월 21일 정부에서 2022년 12월 만기 되는 전세물량을 소화하기 위해 대책을 내놓았습니다. 

다주택자들에게는 정부에서 피해 갈 방법을 제시한 정책으로 보이긴 합니다.

 

어떤 내용이 오고 갔는지, 한번 알아보겠습니다.

많은 사람들이 이해하기 쉽도록 기획재정부에서 질문과 답변 형식으로 보도자료를 제공했습니다.

 

 

질문 1)  “상생 임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장기보유 특별공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?

 

답변 1) 아닙니다.

상생 임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1 주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

 

다만, 이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1 주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생 임대차계약을 체결할 수는 있으나,

양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1 주택인 경우 적용되므로, 임대개시일 기준 다주택자는 상생 임대주택 양도 시 필히 1 주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있다고 합니다.

출처 : 기획재정부 보도자료

질문 2) “상생 임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 “직전 임대차계약”이 무엇인가요?

 

답변 2) “직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다.

 

이 혜택을 받으려면, 임차인이 있는 집을 매입했을 경우, 새로이 임대차계약을 체결해야 할 것 같습니다.

출처 : 기획재정부 보도자료

질문 3) “직전 임대차계약”과 “상생 임대차계약”의 임차인이 동일해야 하나요?

답변 3) 아닙니다. “직전 임대차계약”과 “상생 임대차계약”의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

출처 : 기획재정부 보도자료

질문 4) “직전 임대차계약”과 “상생 임대차계약” 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

답변 4) 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.

 

출처 : 기획재정부 보도자료

 

질문 5) “상생 임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생 임대주택”으로 인정받을 수 있나요?

답변 5) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

 

예를 들어 올해 임대주택의 계약을 진행하는 경우, 일반적으로 임대기간이 2년인 점을 고려하여 2024년 12월 31일까지 만기 된 임대차계약이 적용받게 됩니다. 

출처 : 기획재정부 보도자료

질문 6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 “상생 임대차계약”으로 인정되나요?

답변 6) 가능합니다.

 

1세대 1 주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위함입니다.

 

질문 7) 등록 임대주택사업자의 임대주택도 “상생 임대주택”이 될 수 있나요?

답변 7) 가능합니다.

 

등록 임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생 임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합하다고 판단합니다.

 

질문 8) 임대주택이 다가구주택*인 경우 “상생 임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대) 별로 “상생 임대차계약”을 체결해야 하나요?

* 세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 주택

 

답변 8) 추후 양도 계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생 임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생 임대차계약 체결 여부에 따라 상생 임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

 

다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1 주택으로 보고, 독립 구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1 주택으로 인식하기 때문입니다.

 

 

질문 9) “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 “상생 임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?

답변 9) 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

 

“직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상”이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.

 

사례 1 > 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 1년 7개월만 실제 임대한 경우

사례 2 > 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우

사례 3 > 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차 보호법 제6조) 등으로 신규 계약 체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

사례 4 ~ 사례 6 실제 임대기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 경우

 

“상생 임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상”이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.

 

사례 1 > 3년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우

사례 2 > 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우

사례 3 > 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차 보호법 제6조) 등으로 신규 계약 체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

사례 4 ~ 사례 6 실제 임대기간이 2년에 미치지 못하는 경우

 

 

질문 10) “상생 임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

답변 10) 민간임대주택 특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔ 월세 전환율) *을 활용하여 계산합니다.

* “연 10%”와 “기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%” 중 낮은 비율

 

예 1 *) 전세보증금 3억 원인 주택을 월세 보증금 5천만 원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함 

 

예 2 *) 월세 보증금 2,000만 원 + 월세 50만 원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억 8천9백만 원 이하로 설정해야 함

 

위에 정리된 내용을 참고 하시면 아실 수 있을텐데요.

다주택자들이 정부의 무리한 조세정책으로 실이익을 얻기 힘들어진 상황이 되니, 증여나 상속으로 부동산의 자산을 이동시키며, 실제로 시장의 순기능을 하지 못하고 있다고 판단하여, 조세 감면정책을 통해 시장으로 부동산 물량이 나오길 기대하는 것으로 보입니다.

 

제도를 잘 활용한다면, 다주택자들에게 정말 희소식인것은 맞는것 같습니다. 실제거주가 불가능한 사람은 매매차익의 대부분을 세금으로 처리하면, 실제로 수익은 그리 크지 않을 것이기 때문입니다.

 

도움이 되셨길 바랍니다.

감사합니다.